保不住白沙澳 郊野公園再添傷痕

去年十月中,參加了一個名為《可以居—— 白沙澳鄉》新書發布會,有機會跟創作團隊及西貢白沙澳的住客,走進這條有點隱世意味的鄉村,聽聽白沙澳村那些年的甜酸苦辣,探索生活的真正本質。看過書,走過白沙澳一趟之後,創作團隊甚至不少租戶為白沙澳貢獻的一切,大家必有目共睹,只可惜在發展商或部分鄉紳而言,「可以居」三隻字的真正意義,會否就只有起屋、賣屋?

位於西貢西郊野公園的白沙澳,屬於郊野公園「不包括土地」,去年十二月,白沙澳分區計畫大綱草圖公開作公眾諮詢。回顧二○一二年白沙澳發展審批地區圖頒布起,政府部門對保護白沙澳景觀、歷史建築等方面,都比處理其他「不包括土地」積極,特別是限制「鄉村式發展」用地過度擴展及對村內建築物過度改動。

然而根據城規會文件,白沙澳村代表、西貢北及大埔鄉事委員會先後在去年九月及十月時去信規劃署,強烈反對分區計畫大綱草圖,表示應考慮原居民丁屋需求,他們建議的「鄉村式發展」,位處一幅前身是淡水沼澤,現時被發展商開荒復耕的農地,文件引述指這幅地既遠離現時鄉村及具生態價值河溪,又有一幅密林作緩衝,故此是合適的選址,令「鄉村式發展」的面積比原先規劃增加一點四倍。

原居民丁屋需求成疑
規劃署要滿足原居民丁屋需求,但這個需求可以如何理解?首先,根據土地註冊處的紀錄,發展商「新華書店湘江集團有限公司」現時在這幅突如其來的「鄉村式發展」用地內,至少已持有五成土地,如原居民早已將土地賣走,為何又會有大量原居民回到鄉村定居?另外,二○一二年中,發展商把「鄉村式發展」地帶內的十八個地段分拆成四十七個小地段,並轉手至多位姓何、葉等人士,這些小地段中,巧合地不少已有處理中的丁屋申請。整個過程與一般「套丁」相似,即發展商先購入土地、把土地拆成多個小地段、將小地段轉手至多個男丁。之後的劇情發展,一般是工程完成,原居民立即申請丁屋補地價,丁屋可自由買賣,發展商隨後再轉售出市場,如是者,這所謂滿足「原居民丁屋需求」的「鄉村式發展」規劃,只不過會演變成發展商與原居民合謀圖利的藉口。

北潭凹早已預留土地「飛丁」
官方、鄉紳,甚至一般人或許有一套說法:制訂規劃大綱草圖時,土地業權並非考慮因素;土地交易一般時有發生﹔現階段無證據證明發展商與原居民私下簽訂秘密協議,意圖欺騙政府部門。這些回應不無道理,然而當千瘡百孔的丁屋政策依然檢討無期,貿然劃一幅面積大一倍多的「鄉村式發展」用地,客觀現實是為發展商或原居民製造了錯誤期望,利用漏洞去扭曲政策原意,這些潛在影響在郊野公園「不包括土地」的過程,有必要小心考慮。

即使要真正滿足「原居民丁屋需求」,是否就只有單一方案,在白沙澳村內興建丁屋?無論在去年審議土瓜坪/北潭凹分區計畫大綱草圖的過程,以至城規會有關白沙澳規劃的文件中,也指北潭凹已預留土地,容許白沙澳村民「飛丁」至北潭凹建屋,滿足建屋需求。北潭凹村長在去年四月的城規會會議上,曾指已同意五宗從白沙澳「飛丁」至北潭凹的申請,所以城規會當時亦未有縮減北潭凹的「鄉村式發展」用地面積。北潭凹的「鄉村式發展」用地雖無法完全滿足所有白沙澳村的丁屋需求,但符合規劃署一貫的「循序漸進」(increment approach)原則,亦可保護白沙澳整體環境,故規劃署無理據再擴大白沙澳「鄉村式發展」用地。

白沙澳分區計畫大綱草圖諮詢期至二月四日,大家仍可以積極向城規會發表意見,不要讓白沙澳成為郊野公園又一條傷痕。

長春社助理公共事務經理吳希文
刊於2016年1月25日星島日報綠色論壇

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